货币从紧政策仍将持续 联信精瑞基金模式详解 |
| 天天基金网 2008-02-01 收藏本文 |
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在刚刚结束的2008年中国房地产年度论坛上，多位专家预言2008年货币从紧政策仍将持续，建议房地产企业通过上市、信托等方式寻求解决资金渠道的有效途径。
显然，上市和信托是房地产企业目前比较认可的两种信贷外融资渠道，那么结合了信托和上市两种特点的REITs如能放行，势必会引起大家的充分关注，进而利用。
目前，联华信托与中信信托都已成为央行钦定的REITs试点单位，其中联华信托已经联合中国工商联房地产商会等共同设立联信精瑞房地产行业私募股权基金型信托计划，并成立相关管理公司。
联信精瑞基金模式
据介绍，联信精瑞基金为可扩募式基金，其发起人为中国工商联房地产商会，受托人为联华信托公司，首期预计20亿元人民币，其中优先受益权6亿元，普通受益权14亿元。基金信托期限为5年(根据受益人大会决议可延长2年)，投资方向为中国优质房地产企业的股权投资及少量夹层融资； 应用于股权投资的比例不低于70%，应用于债权融资的比例不高于30%。
联信精瑞基金的受益人规模限定机构投资者数量不限，合格的自然人人数不超过50人。认购金额为自然人投资人不少于300万元，机构不少于100万元。
其年管理费率为基金信托金额的1.5%。优先固定级的预期收益率为每年10%，而普通受益权预期受益则在每年20%以上。
基金信托委托人分优先委托人(A类)、一般委托人(B类)和发起委托人(C类)，一般委托人和发起委托人属于普通委托人。优先委托人享有优先受益权，普通委托人享有普通受益权。在共20亿元的基金规模中，优先委托人占30%，其他委托人占70%。
另据介绍，联信精瑞基金管理公司的股权结构为发起委托人占40%，联华信托占25%。房地产商会占15%，管理层占20%。
投资模式
尽管已经取得了REITs试点单位资格，但由于REITs市场在中国连起步都谈不上，联信精瑞基金也只是将REITs作为业务之一。在联信精瑞基金的三大业务中，除了PRE REITs外，还包括PRE IPO，以及联华信托所擅长的夹层融资。
其投资收益通过出售上市公司股权、出售REITs单位、开发商溢价回购股权三方面来实现。
联华信托公司介绍，联信精瑞基金的投资对象为符合《中国生态房地产技术评估手册》所规定的节能、节水、节材、节地与保护环境的房地产项目及房地产企业。
其投资区域为长江三角洲城市圈、珠江三角洲城市圈、环渤海城市圈、其他地区省会级城市和计划单列市。
针对三大不同业务，联华信托方面介绍了联信精瑞基金的三种投资对象，分别是有上市潜力的房地产企业的股权投资、 有REITs需求的房地产企业项目公司的股权投资、优质房地产企业短期夹层融资。
针对PRE REITs业务，联华信托特别指出， 基金信托投资综合类房地产项目，并以约定的价格取得商业项目，通过战略合作伙伴的经营运作，为ＲＥＩＴs进行资产池的储备。
联信精瑞基金在操作PRO REITs项目的操作模式为，首先物业持有人的股权，在原项目公司继续经营的同时，利用联华信托REITs的试点单位资格，以及房地产商会境外通道，为资产池进行REITs上市准备。
这其中，基金有三条退出渠道，其一为REITs上市成功，基金退出；其二为将资产向海外REITs专售，从而基金退出，其三为基金信托评估项目无法达到REITs上市目的，由原开发商溢价回购，从而基金退出。
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